29/07/2013 - Un lastrico solare utilizzato per la realizzazione di un impianto fotovoltaico a servizio dell’efficientamento energetico di un immobile, durante la costruzione dell’impianto stesso non può essere considerato un’area edificabile e quindi non è soggetto a IMU. Lo stesso vale per tutte le altre categorie “fittizie”.

Lo ha chiarito il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia con la Risoluzione 8 del 22 luglio 2013.
 
La base imponibile dell’IMU (come stabilita dall’articolo 13, comma 3 del DL 201/2011 convertito nella Legge 214/2011) - spiega il Ministero - è costituita dal valore dell’immobile (determinato ai sensi dell’articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del Dlgs 504/1992 e dell’articolo 13, commi 4 e 5 del DL 201/2011).
 
Più in generale, qualsiasi bene immobile deve essere individuato secondo le regole catastali, ossia mediante l’identificativo della mappa per le aree ( rectius particelle), a cui può essere aggiunto il subalterno per le unità immobiliari ivi ubicate. Ne consegue che ogni valutazione patrimoniale o reddituale relativa ad un immobile deve tener conto della delimitazione e della forma di ciascuna particella o unità immobiliare.
 
Quindi, un immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non sia individuabile alcuna unità immobiliare, secondo quanto stabilito dall’articolo 2 del DM 28/1998. Di conseguenza, la base imponibile è data dal valore della stessa, così come rilevabile in commercio, oppure, in caso contrario, dalla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare realizzata sull’area, incrementata del 5% (come previsto dall’articolo 3, comma 48, della Legge 662/1996, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’articolo 13, comma 4, del DL 201/2011).
 
Tornando al lastrico solare, esso può essere inquadrato tra le categorie fittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione ed F5 = lastrico solare) che sono quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state introdotte per permettere l’accatastamento di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc...) con la procedura Docfa.
 
Il lastrico solare - sottolinea la Risoluzione - è associato, salvo eccezioni, ad un edificio che ospita una o più unità immobiliari e, ai fini della valutazione del lotto, occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l’edificazione già attuata, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, dal momento che la stima catastale riguarda l’uso attuale del bene (existing use) e non l’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use).
 
Si può dunque concludere che i lastrici solari, sia di edifici privati sia di edifici pubblici, sono parte integrante dell’edificio esistente e quindi concorrono alla determinazione complessiva delle rendite catastali delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio stesso. Tali rendite costituiscono l’elemento principale per l’individuazione della base imponibile utile ai fini dell’IMU.
 
Quindi, un lastrico solare - peraltro dichiarato volontariamente in catasto - non può essere qualificato come area edificabile durante la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico e, di conseguenza, su di esso non si deve pagare l’Imu. Lo stesso ragionamento vale tutte le altre categorie fittizie.

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